¿Cómo Invertir En El Mercado Inmobiliario?: Las 5 Mejores Estrategias

¿Cómo Invertir En El Mercado Inmobiliario?: Las 5 Mejores Estrategias

¿Quieres saber cómo invertir en el sector inmobiliario? ¿Sabes cómo ganar dinero con bienes raíces?

Invertir en el sector inmobiliario es una de las inversiones más antiguas que existe, así como una de las más populares.

Siendo una de las principales razones, el hecho de que es una de las mejores maneras de crear riqueza en el largo plazo. Por ello, no es de extrañar que haya tantos ricos invirtiendo en bienes raíces.

Hay muchos tipos de activos inmobiliarios en los que puedes invertir tu dinero y varias estrategias de inversión que puedes usar.

La que elijas dependerá de varios factores como tu experiencia, el capital que tengas para invertir, o cuanto quieras involucrarte gestionando tu inversión.

En este artículo, compartiré contigo algunas de las mejores opciones a tu disposición que puedes usar para ganar dinero invirtiendo en el sector inmobiliario, una de ellas ni siquiera requiere de capital inicial.

Se considera propiedad inmobiliaria o bienes raíces a cualquier propiedad compuesta de terrenos así como de cualquier construcción que se haya edificado en ellos, además de los recursos naturales que contenga como minerales, agua, o cultivos.

Dentro de la definición también se tiene que incluir a todo aquello que esté “enganchado” a la tierra ya sean bienes creados por el hombre como por ejemplo puentes o viviendas, o bienes de origen natural como árboles o ríos.

Cualquier cosa que no esté permanentemente pegada a la tierra no se considera como un bien raíz, sino como propiedad personal, entre los que se incluyen vehículos, barcos, o aviones.

Tipos de inversiones inmobiliarias

Aunque hay muchos tipos de activos la mayoría de ellos se pueden clasificar en cuatro grandes categorías. Aquí te comento estas opciones para que decidas cuál es la que mejor se adapta a ti.

Residencial

Se consideran inversiones inmobiliarias residenciales a todos aquellos edificios en los que una persona o familia paga dinero para poder vivir. La cantidad de tiempo que estén en la propiedad dependerá de lo que se haya especificado previamente en el contrato.

Algunos ejemplos de este tipo de propiedades son pisos, casas, edificios enteros, o propiedades para alquiler vacacional. Esta categoría incluye tanto propiedades de nueva construcción como de segunda mano.

Comercial

Este tipo de propiedades son las que se usan con fines comerciales, es decir para hacer negocios. Es una de las categorías más amplias, incluye muchos tipos distintos de activos entre los que se encuentran:

  • Edificios de oficinas
  • Centros comerciales
  • Hoteles
  • Restaurantes
  • Tiendas de barrio
  • Cines y teatros
  • Escuelas y hospitales privados
  • Gasolineras
  • Supermercados

Normalmente son menos comunes que las propiedades residenciales ya que aunque todo el mundo necesita un sitio para vivir no todo el mundo necesita por ejemplo una oficina.

Industrial

Esta categoría incluye propiedades que se pueden usar para producir, almacenar, distribuir productos, o hacer investigación.

Fábricas, almacenes, plantas de proceso de alimentos, centros de distribución, plantas de energía, centros de servidores de datos, centros de refrigeración, etcétera, son buenos ejemplos de este tipo de inversión.

Tierra

Invertir en tierra consiste en adquirir terrenos en los que todavía no se ha construido nada con el objetivo de usarlos para explotar sus recursos naturales como por ejemplo minerales, para fines agrícolas como plantar cultivos, o para edificar.

Algunas razones para comprar terrenos son:

  • Por su apreciación
  • Tierras para cultivar
  • Producción de madera
  • Terrenos para construcción residencial
  • Producción de minerales
  • Terrenos para ganado

Esta es una opción en la que se invierte pensando en generar beneficios mediante las ganancias de capital en el largo plazo.

Normalmente tiene impuestos y gastos de mantenimiento muy bajos en comparación con terrenos edificados.

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

Ahora que ya sabemos en qué consiste invertir en el sector inmobiliario y también qué tipos de opciones hay disponibles para hacerlo, veamos cuáles son las razones por las que deberías considerar invertir en el mercado inmobiliario.

Protegerte de la inflación

Tanto los bienes inmuebles como las tierras son una de las mejores maneras de proteger tu riqueza contra los devastadores efectos de la inflación.

Al igual que el oro, tienden a aumentar de valor en el largo plazo. Cuanto más dinero impriman los bancos centrales, más subirá el precio de este activo.

Ingresos pasivos

Una de las mejores ventajas de invertir en el sector inmobiliario es que te permite generar ingresos pasivos gracias a los alquileres.

Tan sólo tienes que asegurarte de que alquiler que generen tus propiedades cubra los gastos de mantenimiento del piso y la hipoteca si la tienes.

A partir de aquí todo lo que generes van a ser beneficios que se depositaran automáticamente en tu cuenta bancaria.

Eso sí, si tienes varias propiedades puede que sea buena idea contratar a alguien para que las gestione y así todo el proceso sea aún más pasivo.

Diversificación

Como ya hemos discutido en otras ocasiones, es importante diversificar cuando invertimos ya que esto nos permite reducir el riesgo.

El sector inmobiliario es una buena opción para diversificar ya que en el largo plazo tiende a comportarse con independencia de lo que haga la bolsa. En otras palabras, si la bolsa cae puede que el valor de un piso vaya para arriba.

Ventajas fiscales

Los gobiernos tienden a fomentar la inversión en el sector inmobiliario ya que esto genera trabajos mediante la construcción, permite aumentar el número de propiedades en alquiler, ayuda a generar impuestos, etcétera.

Por ello no es de extrañar que los impuestos relacionados con este mercado tiendan a ser más bajos que el resto, como por ejemplo los impuestos a las personas.

Activos físicos

A mucha gente no le gusta invertir en activos como acciones o criptodivisas ya que no pueden ni verlas ni tocarlas, lo que no les inspira mucha confianza.

Esto hace que sus opciones de inversión se reduzcan a unos pocos activos entre los que se encuentran las propiedades o las tierras.

Mejores estrategias para invertir en el sector inmobiliario

En esta sección hablaremos sobre cuáles son las mejores maneras de ganar dinero con bienes raíces. Como verás, hay varias estrategias que se ajustan a diferentes tipos de inversores.

No todas estas estrategias para invertir en el sector inmobiliario tienen los mismos retornos esperados o requieren del mismo capital inicial.

Para algunas opciones necesitarás bastante dinero antes de empezar pero en otras puedes empezar con tan sólo unos pocos euros, incluso gratis.

1. Crowdfunding inmobiliario

Una buena idea para empezar a invertir en el sector inmobiliario con poco dinero, es usar una plataforma de inversión online también conocida como crowdfunding inmobiliario. Esta es una magnífica manera de combinar las nuevas tecnologías con los bienes raíces.

El crowdfunding inmobiliario consiste en que te juntes con otros pequeños inversores mediante una plataforma online con el objetivo de que entre todos podáis comprar una propiedad ya sea residencial o comercial.

Normalmente estas plataformas se ocupan de analizar cientos de opciones de inversión para buscar las que cumplen los requisitos de seguridad. Una vez las encuentran las comparten para que los inversores decidan si quieren invertir.

Cuando el total de la inversión está cubierto, cogen el dinero y se lo dan a los profesionales del sector inmobiliario que habían presentado el proyecto.

Entonces ellos usan el dinero para comprar la propiedad que se había especificado y luego reformarla y venderla o alquilarla directamente. A partir de ahí van pagando unos intereses a los inversores hasta que termina el proyecto cuando devuelven el capital inicial.

Lo bueno que tienen estas plataformas online es que te permiten invertir en distintos proyectos desde muy poco dinero, a veces incluso solo 50€. En otras palabras, te permiten conseguir unos buenos niveles de diversificación dentro de tus inversiones inmobiliarias.

Algunas de las plataformas más populares para invertir en crowdfunding inmobiliario son ESTATEGURU o StockCrowd IN.

2. SOCIMIs/REITs

Una SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) o la versión inglesa REIT (Real Estate Investment Trust) permiten a los inversores acceder al sector inmobiliario sin tener que comprar una propiedad.

En vez de eso los inversores compran acciones de una sociedad que se dedica a adquirir, promocionar y rehabilitar propiedades inmobiliarias con el objetivo de dedicarlas al alquiler.

Estas compañías son una buena oportunidad para las personas que no quieran involucrarse directamente en la compra de una propiedad. Además tiene muchas ventajas fiscales como que no tienen que pagar impuestos.

Otro beneficio interesante de este tipo de inversión es que las SOCIMIs están obligadas a distribuir la mayor parte de sus beneficios entre sus accionistas lo que las convierte en una buena inversión para todos aquellos a quienes les gusten los dividendos.

Es fácil comprar y vender acciones en una SOCIMI/REIT ya que cotizan en el mercado bursátil. Lo único que hay que tener es una cuenta abierta en un bróker que te permita comprar acciones. Yo uso DEGIRO.

En él se pueden comprar algunos REITs como por ejemplo:

  • IE00B1FZS244, ISHARES PROP ASIA = Enfocado a propiedades en Asia.
  • IE00B0M63284 ISHARES PROP EURO = Enfocado a propiedades en Europa.
  • IE00B1FZS350 ISHARES PROP GLO = Enfocado a propiedades en países desarrollados.
  • IE00B1FZSF77 ISHARES PROP US = Enfocado a propiedades en EE.UU.

3. Comprar para alquilar

Sin lugar a duda esta es la opción más obvia de la lista. Es un clásico. Consiste en comprar una o varias propiedades y luego buscar inquilinos que las quieran alquilar.

Esta es una magnífica estrategia para construir riqueza en el largo plazo gracias a los ingresos generados pasivamente mediante los alquileres, el aumento en el precio de la vivienda año tras año, y el uso de apalancamiento con una hipoteca.

Algunos de los inconvenientes de esta opción son el hecho de que tendrás que ocuparte de tus inquilinos a no ser que contrates a un administrador.

También tienes que tener en cuenta que necesitarás una cantidad grande de capital inicial para comprar la vivienda, incluso si usas una hipoteca, ya que necesitarás un depósito que puede llegar bastante alto por ejemplo 50% del valor de la propiedad.

Otro factor que debes tener en cuenta es que tendrás gastos de mantenimiento de la propiedad. Además tendrás que incluir en tus cálculos que tu propiedad no estará alquilada el 100% del tiempo ya que cuando unos inquilinos se muden pasará un tiempo hasta que encuentres a otros.

4. Comprar, reformar y vender

Una de las opciones menos conocidas para invertir en el sector inmobiliario es la de comprar una propiedad para reformarla y posteriormente venderla.

Esta es sin lugar a duda la alternativa más difícil de todas ya que requiere que tengas una experiencia previa en el mercado inmobiliario. Hay que saber analizar muy bien cada una de las propiedades para poder realizar una valoración correcta y evitar pagar de más.

Cuando se compra la propiedad hay que tener en cuenta los costes extra que tendrá la operación. Por ejemplo, deberás reformar la propiedad para mejorarla y así conseguir que aumente de valor para venderla con un buen beneficio.

Para ello necesitarás tener conocimiento sobre este tópico. Tendrás que estimar adecuadamente los gastos de renovación. Si cometes un error en este punto puede que acabes perdiendo dinero con la operación.

Uno de los beneficios principales de este tipo de inversión es que se puede realizar una operación en cuestión de unos pocos meses consiguiendo grandes rentabilidades en muy poco tiempo.

Para poner en práctica este tipo de estrategia de inversión en bienes raíces no sólo hay que tener conocimientos avanzados del sector, pero también hay que tener bastante capital para comprar la propiedad y luego cubrir los gastos de reforma.

5. Alquila una habitación

Esta es una de las oportunidades que te comentaba previamente con la que puedes ganar dinero con bienes raíces sin tener que invertir un solo euro.

Lo único que tienes que hacer es alquilar temporalmente una de las habitaciones de tu casa que no uses a cambio de dinero, es decir te conviertes en algo parecido a un hotel durante unos pocos días. Esto se puede hacer mediante una plataforma online como la popular Airbnb.

En el caso de que no te guste tener extraños en tu casa, tienes la opción de poner la habitación en alquiler permanentemente.

Puedes buscarte compañeros de piso que sean estudiantes o trabajadores jóvenes que normalmente no tienen muchos recursos económicos como para alquilar un piso entero.

Tan sólo tienes que poner el anuncio de la habitación en cualquiera que sea la plataforma más popular en tu país y luego seleccionar entre todos los candidatos, él que te guste más.

Eso sí, antes de seguir esta estrategia asegúrate de que conoces bien las regulaciones de tu ciudad ya que en determinados sitios no es posible realizar determinadas cosas.

Puede que haya restricciones que te impidan alquilar tu habitación así que es mejor que te informes bien antes de que tomes cualquier decisión.

También debes tener en cuenta que es bastante probable que debas pagar impuestos por el dinero que ganes alquilando una habitación.

Si no tienes una habitación extra siempre puedes alquilar tu piso completamente cuando te vayas de vacaciones quién sabe incluso las vacaciones te salen gratis.

Conclusiones

Espero que este artículo te haya demostrado que hay bastantes maneras para invertir en el sector inmobiliario, y todas ellas pueden conducirte hacia la libertad financiera.

Da igual si eres un inversor experimentado o primerizo, si quieres involucrarte mucho o poco, o si tienes un capital alto o bajo. Hay opciones para todos los gustos, seguro que encuentras la que mejor se ajuste a tus necesidades.

Como hemos visto hay muchos activos diferentes en los que se puede invertir para ganar exposición a los bienes raíces. Puedes invertir desde en terrenos sin edificar, hasta en inversiones mucho más populares como casas o pisos para alquilar a familias.

Pero sea cual sea la estrategia de inversión por la que te decidas es bastante recomendable que tu porfolio tenga cierta exposición a este tipo de inversión ya que tiende a comportarse de un modo independiente a lo que hacen los mercados bursátiles.

En otras palabras, te permitirá diversificar y reducir el riesgo. Eso sí, invertir en bienes raíces puede llegar a ser peligroso si pides dinero prestado y no sabes bien lo que estás haciendo.

Recuerda que cualquier inversión conlleva un riesgo, así que antes debes informarte y aprender tanto como puedas para conocer los beneficios y sobre todo los riesgos.

Además no deberías invertir dinero que necesites y no te puedas permitir perder. Comprueba que tus inversiones en el sector inmobiliario encajan con tu situación financiera actual y en caso de duda consulta con un asesor financiero.

 

¿Te animas a invertir en el sector inmobiliario? ¿Crees que hay otras maneras para ganar dinero con bienes raíces? Deja tu comentario debajo.

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